Про податки продавці згадують зазвичай у кабінеті нотаріуса, коли до підписання договору лишається півгодини. Саме тоді виявляється, що з очікуваної суми доведеться віддати помітну частину, а розрахунок ніхто заздалегідь не робив.
Далі — про ставки, випадки повного звільнення від сплати, різницю між продавцем-резидентом і нерезидентом та про те, як гроші фактично потрапляють до бюджету.
Хто платить податок при продажу нерухомості
Основне навантаження лягає на продавця. Саме він отримує дохід від угоди, а тому сплачує податок на доходи фізичних осіб і військовий збір.
Покупець теж має свої платежі. Він сплачує збір до Пенсійного фонду та зазвичай ділить із продавцем вартість послуг нотаріуса.
Розподіл витрат можна змінити домовленістю. Проте зобовʼязання перед бюджетом залишається за тією стороною, яку визначає закон, незалежно від приватних домовленостей.
У цьому світі неминучі лише смерть і податки. Бенджамін Франклін
Резиденти та нерезиденти
Податковий статус впливає на розмір ставки більше за будь-який інший фактор. Резидентом вважається особа, яка має в Україні місце проживання та центр життєвих інтересів.
Громадянство саме по собі статусу не визначає. Українець, який роками живе за кордоном, може виявитися нерезидентом для цілей оподаткування.
Питання варто зʼясувати до угоди. Нотаріус визначає статус на підставі документів, і від його висновку залежить підсумкова сума платежу.
Ставки податку при продажу житла
Розмір платежу залежить від строку володіння, кількості угод протягом року та податкового статусу продавця.
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір |
|---|---|---|
| Перший продаж, володіння понад 3 роки | не сплачується | не сплачується |
| Другий продаж протягом року | 5% | сплачується |
| Третій і наступні продажі за рік | 18% | сплачується |
| Продаж нерезидентом | 18% | сплачується |
| Успадковане житло, перший продаж | не сплачується | не сплачується |
База для нарахування — сума договору або оціночна вартість, залежно від того, яка з них більша. Занижувати ціну в договорі немає сенсу, бо розрахунок все одно піде від оцінки.
Ставка військового збору змінювалася останніми роками, тож актуальне значення варто уточнити безпосередньо перед угодою. Нотаріус рахує суму за нормами, чинними на дату посвідчення договору.
Як рахується строк володіння
Відлік починається з дати набуття права власності. Для купленої квартири це дата реєстрації права, а не дата підписання договору.
Успадковане житло має окреме правило. Строк володіння для нього не має значення при першому продажі протягом року.
Перевірити дату просто. Вона зазначена у витязі з Державного реєстру речових прав, який замовляють перед угодою.
Коли податок не сплачується
Закон передбачає повне звільнення від оподаткування за сукупності кількох умов. Порушення хоча б однієї з них повертає загальні правила.
- Продається житловий будинок, квартира, кімната або земельна ділянка у визначених межах.
- Це перший продаж такого обʼєкта протягом календарного року.
- Обʼєкт перебував у власності продавця понад три роки.
- Продавець є податковим резидентом України.
Умова про три роки не поширюється на успадковане майно. Спадкоємець може продати квартиру одразу після оформлення права власності без сплати податку.
Календарний рік рахується з першого січня. Дві угоди в грудні й січні є першими продажами в різних роках, тому пільга діє для обох.
Порядок сплати податку
Гроші перераховуються до підписання договору. Нотаріус не посвідчить угоду, поки не побачить підтвердження платежу.
- нотаріус визначає базу оподаткування за договором та оцінкою;
- сторони отримують реквізити для перерахування коштів;
- продавець сплачує ПДФО та військовий збір;
- покупець сплачує внесок до Пенсійного фонду;
- квитанції передаються нотаріусу;
- договір посвідчується та реєструється перехід права власності.
Сплатити суму можна через банк або застосунок. Головне — щоб платіж пройшов до моменту підписання, інакше угоду доведеться переносити.
Декларація та звітність
Нотаріус подає інформацію про угоду до податкової. Окрема декларація в більшості випадків не потрібна.
Виняток стосується ситуацій, коли податок не був утриманий під час угоди. Тоді продавець декларує дохід самостійно до першого травня наступного року.
Нерезидентам варто врахувати правила своєї країни проживання. Дохід від продажу українського житла інколи підлягає декларуванню і там.
Обізнаність рятує від зайвих витрат. Народна мудрість
Приклади розрахунку податку
Теорія стає зрозумілішою на конкретних цифрах. Нижче — три типові ситуації, з якими продавці стикаються найчастіше.
Перший випадок: квартира куплена сім років тому, продається вперше цього року. Продавець є резидентом, тож жодних платежів до бюджету немає — застосовується повне звільнення.
Другий випадок: квартира у власності півтора року, продається за мільйон гривень. Оціночна вартість збігається із сумою договору, тому базою є мільйон. Ставка ПДФО складе 5%, до неї додається військовий збір.
Третій випадок: власник продає другу квартиру протягом одного календарного року. Перша угода пройшла без податку, друга оподатковується за ставкою 5% незалежно від строку володіння.
Окрема ситуація виникає при продажу частки. Податок рахується від вартості саме тієї частки, яка переходить покупцю, а не від ціни всього обʼєкта.
Продаж будинку разом із ділянкою
Будинок і земля під ним є окремими обʼєктами нерухомості. Кожен має власний правовстановлюючий документ і власну оцінку.
Для цілей оподаткування вони розглядаються разом, якщо ділянка не перевищує норм безоплатної передачі. У такому випадку продаж вважається однією угодою.
Земля понад встановлені норми оподатковується окремо. Це стосується великих ділянок, які приєднувалися до основної додатковими договорами.
Що варто зробити до угоди
Кілька простих дій знімають більшість запитань і дозволяють точно порахувати чистий залишок від продажу.
- Замовте витяг з Державного реєстру речових прав і подивіться дату набуття права власності.
- Порахуйте, скільки повних років обʼєкт перебуває у вашій власності.
- Пригадайте всі угоди з нерухомістю за поточний календарний рік.
- Визначте свій податковий статус, якщо тривалий час живете за кордоном.
- Замовте експертну оцінку та порівняйте її з ціною договору.
- Уточніть у нотаріуса підсумкову суму платежів до підписання.
Останній пункт варто зробити щонайменше за тиждень до угоди. Тоді залишається час скоригувати домовленості з покупцем щодо розподілу витрат.
Коли варто перенести угоду
Іноді кілька тижнів очікування економлять помітну суму. Найпоширеніший приклад — квартира, до трирічного строку володіння якої залишилося зовсім небагато.
Схожа логіка діє наприкінці року. Другу угоду розумно перенести на січень, щоб вона стала першою в новому календарному році.
Ці рішення мають сенс лише тоді, коли покупець готовий чекати. Втрачений покупець зазвичай обходиться дорожче за зекономлений податок.
Типові помилки продавців
Більшість проблем виникає через розрахунки в останній момент або неправильне розуміння пільг.
- підрахунок строку володіння від дати договору замість дати реєстрації;
- впевненість, що пільга діє на кожну угоду без обмежень;
- заниження ціни в договорі заради економії на податку;
- ігнорування податкового статусу при тривалому проживанні за кордоном;
- планування бюджету угоди без урахування збору до Пенсійного фонду.
Окремий випадок — продаж двох обʼєктів поспіль. Другу угоду варто перенести на наступний рік, якщо строки дозволяють, бо різниця в ставці буває суттєвою.
Податкова частина угоди стає простою тоді, коли її рахують заздалегідь. Дата реєстрації права власності та кількість продажів за рік визначають майже все.
Перед плануванням угоди замовте витяг з реєстру та подивіться дату набуття права. Один цей документ покаже, чи маєте ви право на звільнення від податку.
